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김동수 교수의 경매스토리 Ⅱ
저   자 : 김동수 출판사 : 랜드프로
출판일 : 2019.09.25 페이지 : 452
정   가 : 22,000원
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김동수 교수의 경매스토리 Ⅱ
  • 저자 : 김동수|출판사 : 랜드프로
  • 출판일 : 2019.09.25|페이지 : 452
  • 정가 : 22,000원
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교재정보
왜 경매를 배워야 되는가?

굉장히 간단하면서도 대답하기 어려운 문제이다. 
'왜 경매를 배워야 되는가? 경매란 나에게 있어서 무엇일까' 한 번 생각해 보시기 바란다.
교재목차

CHAPTER 1❘ 법정지상권 

서설 10 

본론 10 

1. 지상권이란 10 

2. 지상권의 취득 14 

3. 지상권자의 권리 16 

4. 토지소유자의 권리 지료청구권 20 

5. 지상권의 소멸 25 

법정지상권의 성립 26 

1. 요건 27 

2. 구체적인 요건 27 

3. 법정지상권 성립 여부에 따른 효과의 차이 34 

4. 재산권 취득 절차 34 

구분지상권 36 

1. 의의 36 

2. 구분지상권의 설정 목적 36 

3. 구분지상권자와 토지소유자의 관계 36 

4. 일반 지상권에 관한 규정의 준용 36 

관습법상 법정지상권 37 

1. 의의 37 

2. 성립요건 37 

3. 관습법상의 법정지상권 성립 후에 토지 또는 건물을 양도하는 경우 42 

4. 관습법상 법정지상권의 예제 43 

분묘기지권 45 

1. 의의 45 

2. 성립요건 45 

3. 공시방법 46 

4. 분묘기지권의 내용 46 

5. 장사 등에 관한 법률 49 

6. 분묘 개장 50 

맺음말 52

CHAPTER 2❘ 유치권 

서언 56 

유치권의 의의 56 

1. 유치권의 권리 56 

2. 유치권자의 의무 57 

유치권의 성립요건 57 

1. 타인 소유의 물건 59 

2. 점유의 조건 60 

3. 채권과 물건의 견련관계(물건에 관하여) 70 

4. 채권이 존재 85 

5. 채권의 변제기 도래 89 

6. 불법적인 점유 배제 90 

7. 유치권 배제의 특약 유효 92 

유치권자의 의무 95 

1. 선관주의 의무 95 

2. 유치물의 사용금지 96 

3. 보존에 필요한 행위 96 

유치권자의 권리 98 

1. 인도거절권 98 

2. 경매신청권 99 

3. 간이변제충당(민법 제322조 제2) 101 

4. 우선변제권 102 

5. 유치물의 사용수익권 102 

6. 비용상환청구권 103 

유치권의 권리 순위 및 신고 방법 103 

1. 유치권은 순위에 상관없이 인수권리 103

2. 유치권 신고 104 

3. 유치권의 물건 104 

유치권의 소멸 사유 104 

1. 물권의 공통 소멸사유로 인한 소멸 104 

2. 채권의 소멸시효에 의한 소멸 105 

3. 유치권자의 의무위반으로 인한 소멸 105 

4. 점유의 상실로 인한 소멸 105 

5. 상당한 담보제공에 의한 소멸청구 105 

유치권의 대처 방법 106

1. 경매 낙찰 후 해결 방법 106

2. 유치권과 증거수집 및 사실조회 등의 소송기술 108 

3. 유치권자 입증책임 109 

4. 유치권 관련 본인소송을 대비한 보전소송 110 

5. 유치권과 관련된 범죄 110 

6. 매각물건명세서에 유치권이 없다가 낙찰 후에 신고된 경우 110 

유치권 제도의 문제점 분석 110 

1. 부동산 유치권제도 자체의 문제점 110 

2. 부동산경매절차 운영상의 문제점 111 

유치권의 개선방향 112 

1. 선순위 저당권 등 권리가 없는 경우 112 

2. 선순위 저당권 등 권리가 있는 경우 112 

3. 유치권등기명령 신청제도 신설 112 

맺음말 113 

CHAPTER 3❘ 지분 투자 

서설 118 

본론 118 

1. 지분의 개념 118 

2. 지분물건의 특성 118 

3. 지분 물건을 기피하는 이유 121 

4. 공유자우선매수권이 제한되는 경우 122 

5. 투자할 때 고려할 사항 124 

6. 매입 후 해결 방법 125 

7. 공유물분할의 제한 사항 126 

8. 점유형태에 따른 대응 방법 130 

결어 132 

CHAPTER 4❘ 자산관리공사 공매 

서설 136 

본론 137 

1. 공매의 정의 137 

2. 공매용어의 정의 137 

3. 공매물건의 종류 142 

4. 공매공고에 대한 기입등기 143

5. 공매의 매각공고 144 

6. 공매입찰자 자격 제한 154 

7. 공매 실시 155 

8. 매각대금의 배분 162 

9. KAMCO 공매와 법원경매의 비교 167 

10. 부동산공매 검색 방법 169 

11. 인터넷 입찰참가 절차 170 

12. 낙찰자 결정 및 매수대금 납부 171 

13. 물건 구입 시 유의해야 할 사항 172 

결어 173 

CHAPTER 5❘ 물건분석(가치분석

임장활동을 하면서 179 

물건별 조사 및 분석 180 

1. 물건분석의 중요성 180 

2. 물건의 정보수집과 선정 181 

3. 감정평가에 대하여 190 

4. 주의해야 되는 물건 192 

결어 206 

CHAPTER 6❘ 공법 

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 208 

2. 용도지역용도지구용도구역 211 

3. 토지거래허가구역 219 

4. 건축법 225 

5. 농지법 238 

CHAPTER 7❘ 배당 

서론 254 

본론 255 

1. 배당의 의의 255 

2. 배당절차 256 

3. 배당요구 256 

4. 상계 처리에 대하여 266 

5. 배당순위 267

6. 배당 방법 및 예제 270 

7. 배당표 작성 311 

8. 배당이의의 소 311 

9. 배당액의 공탁 313 

배당에서 주의해야 될 물건들 313 

1. 전세권의 배당 313 

2. 전소유자에 대한 ()압류권자 314 

3. 임차권등기명령의 배당요구 315 

4. 1경매에서 배당요구를 한 임차인이 제2경매에서도 배당요구 315 

5. 토지만 매각되는 경우 건물임차인의 배당 319 

배당절차에 대한 제언 320 

결론 321 

CHAPTER 8❘ 부실채권(NPL) 

서론 324 

본론 324 

1. 부실채권이란 324 

2. 부실채권의 유통과 분류 325 

3. 금융기관의 관리감독 방법 327 

4. 부실채권을 매각하는 이유 334 

5. 부실채권의 특징 337 

6. 부실채권시장의 규모 339 

7. 부실채권(NPL)의 발생 및 유통 개요 340 

8. 부실채권 매각방식 347 

9. 채권양도와 피담보채권의 확정 354 

10. 담보부부실채권 수익창출 방법 360 

11. 부실채권투자의 장점 368 

12. 권리분석 방법 372 

13. 배당표 작성이 중요 388 

14. 우량 물건 찾는 방법 및 가격협상 403 

15. 가격 협상과 AMP 408 

16. 부실채권 투자의 실패한 유형 414 

17. 부실채권이 잘 알려지지 않은 이유 418 

결어 419

CHAPTER 9❘ 명도 

명도에 들어가면서 422 

본론 422 

1. 명도의 의의 422 

2. 명도의 방법 423 

3. 명도비(이사비산정 426 

4. 점유자의 분석 429 

5. 명도의 절차 434 

6. 명도의 바람직한 자세 437 

7. 명도의 다양한 사례 440 

결어 446 

<참고문헌> 447

 

 

 

 

경매에는 3법칙이 있다.

 

첫 번째열심히 배워야 한다

최소한 기본적인 권리분석은 할 수 있어야 된다.

권리분석을 잘못하면 입찰보증금을 압수당하는 아픔을 겪게 된다.

적게는 몇십만 원에서부터 많으면 몇억 원까지 되는 금액을 한 순간,

눈앞에서 날리게 되는 엄청난 충격을 받게 된다.

 

두 번째발품을 열심히 팔아야 된다.

경매를 열심히 하는 사람 중에는 신발을 매달 바꾸는 사람이 있다.

그만큼 열심히 다닌다는 것이다경매의 속설에

아무리 좋아보이는 물건도 현장을 가보지 않고는

절대로 입찰하지 마라는 말이 있다필자도 공감하는 말이다.

 

세 번째사람 만나는 것을 두려워해서는 안 된다.

많은 사람과 부딪쳐야 한다는 것이다부딪치다 보면 문제가 풀리게 된다.

아무리 생각을 많이 해도 부딪치지 않으면 문제는 해결되지 않는다.

일단 권리분석을 끝냈으면쓸데없는 걱정과 두려움은 무용지물일 뿐,

장비같은 담대함으로 현장의 사람들과 부딪치는 것이 문제 해결의 지름길이다.

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왜 경매를 배워야 되는가?

굉장히 간단하면서도 대답하기 어려운 문제이다. 
'왜 경매를 배워야 되는가? 경매란 나에게 있어서 무엇일까' 한 번 생각해 보시기 바란다.
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CHAPTER 1❘ 법정지상권 

서설 10 

본론 10 

1. 지상권이란 10 

2. 지상권의 취득 14 

3. 지상권자의 권리 16 

4. 토지소유자의 권리 지료청구권 20 

5. 지상권의 소멸 25 

법정지상권의 성립 26 

1. 요건 27 

2. 구체적인 요건 27 

3. 법정지상권 성립 여부에 따른 효과의 차이 34 

4. 재산권 취득 절차 34 

구분지상권 36 

1. 의의 36 

2. 구분지상권의 설정 목적 36 

3. 구분지상권자와 토지소유자의 관계 36 

4. 일반 지상권에 관한 규정의 준용 36 

관습법상 법정지상권 37 

1. 의의 37 

2. 성립요건 37 

3. 관습법상의 법정지상권 성립 후에 토지 또는 건물을 양도하는 경우 42 

4. 관습법상 법정지상권의 예제 43 

분묘기지권 45 

1. 의의 45 

2. 성립요건 45 

3. 공시방법 46 

4. 분묘기지권의 내용 46 

5. 장사 등에 관한 법률 49 

6. 분묘 개장 50 

맺음말 52

CHAPTER 2❘ 유치권 

서언 56 

유치권의 의의 56 

1. 유치권의 권리 56 

2. 유치권자의 의무 57 

유치권의 성립요건 57 

1. 타인 소유의 물건 59 

2. 점유의 조건 60 

3. 채권과 물건의 견련관계(물건에 관하여) 70 

4. 채권이 존재 85 

5. 채권의 변제기 도래 89 

6. 불법적인 점유 배제 90 

7. 유치권 배제의 특약 유효 92 

유치권자의 의무 95 

1. 선관주의 의무 95 

2. 유치물의 사용금지 96 

3. 보존에 필요한 행위 96 

유치권자의 권리 98 

1. 인도거절권 98 

2. 경매신청권 99 

3. 간이변제충당(민법 제322조 제2) 101 

4. 우선변제권 102 

5. 유치물의 사용수익권 102 

6. 비용상환청구권 103 

유치권의 권리 순위 및 신고 방법 103 

1. 유치권은 순위에 상관없이 인수권리 103

2. 유치권 신고 104 

3. 유치권의 물건 104 

유치권의 소멸 사유 104 

1. 물권의 공통 소멸사유로 인한 소멸 104 

2. 채권의 소멸시효에 의한 소멸 105 

3. 유치권자의 의무위반으로 인한 소멸 105 

4. 점유의 상실로 인한 소멸 105 

5. 상당한 담보제공에 의한 소멸청구 105 

유치권의 대처 방법 106

1. 경매 낙찰 후 해결 방법 106

2. 유치권과 증거수집 및 사실조회 등의 소송기술 108 

3. 유치권자 입증책임 109 

4. 유치권 관련 본인소송을 대비한 보전소송 110 

5. 유치권과 관련된 범죄 110 

6. 매각물건명세서에 유치권이 없다가 낙찰 후에 신고된 경우 110 

유치권 제도의 문제점 분석 110 

1. 부동산 유치권제도 자체의 문제점 110 

2. 부동산경매절차 운영상의 문제점 111 

유치권의 개선방향 112 

1. 선순위 저당권 등 권리가 없는 경우 112 

2. 선순위 저당권 등 권리가 있는 경우 112 

3. 유치권등기명령 신청제도 신설 112 

맺음말 113 

CHAPTER 3❘ 지분 투자 

서설 118 

본론 118 

1. 지분의 개념 118 

2. 지분물건의 특성 118 

3. 지분 물건을 기피하는 이유 121 

4. 공유자우선매수권이 제한되는 경우 122 

5. 투자할 때 고려할 사항 124 

6. 매입 후 해결 방법 125 

7. 공유물분할의 제한 사항 126 

8. 점유형태에 따른 대응 방법 130 

결어 132 

CHAPTER 4❘ 자산관리공사 공매 

서설 136 

본론 137 

1. 공매의 정의 137 

2. 공매용어의 정의 137 

3. 공매물건의 종류 142 

4. 공매공고에 대한 기입등기 143

5. 공매의 매각공고 144 

6. 공매입찰자 자격 제한 154 

7. 공매 실시 155 

8. 매각대금의 배분 162 

9. KAMCO 공매와 법원경매의 비교 167 

10. 부동산공매 검색 방법 169 

11. 인터넷 입찰참가 절차 170 

12. 낙찰자 결정 및 매수대금 납부 171 

13. 물건 구입 시 유의해야 할 사항 172 

결어 173 

CHAPTER 5❘ 물건분석(가치분석

임장활동을 하면서 179 

물건별 조사 및 분석 180 

1. 물건분석의 중요성 180 

2. 물건의 정보수집과 선정 181 

3. 감정평가에 대하여 190 

4. 주의해야 되는 물건 192 

결어 206 

CHAPTER 6❘ 공법 

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 208 

2. 용도지역용도지구용도구역 211 

3. 토지거래허가구역 219 

4. 건축법 225 

5. 농지법 238 

CHAPTER 7❘ 배당 

서론 254 

본론 255 

1. 배당의 의의 255 

2. 배당절차 256 

3. 배당요구 256 

4. 상계 처리에 대하여 266 

5. 배당순위 267

6. 배당 방법 및 예제 270 

7. 배당표 작성 311 

8. 배당이의의 소 311 

9. 배당액의 공탁 313 

배당에서 주의해야 될 물건들 313 

1. 전세권의 배당 313 

2. 전소유자에 대한 ()압류권자 314 

3. 임차권등기명령의 배당요구 315 

4. 1경매에서 배당요구를 한 임차인이 제2경매에서도 배당요구 315 

5. 토지만 매각되는 경우 건물임차인의 배당 319 

배당절차에 대한 제언 320 

결론 321 

CHAPTER 8❘ 부실채권(NPL) 

서론 324 

본론 324 

1. 부실채권이란 324 

2. 부실채권의 유통과 분류 325 

3. 금융기관의 관리감독 방법 327 

4. 부실채권을 매각하는 이유 334 

5. 부실채권의 특징 337 

6. 부실채권시장의 규모 339 

7. 부실채권(NPL)의 발생 및 유통 개요 340 

8. 부실채권 매각방식 347 

9. 채권양도와 피담보채권의 확정 354 

10. 담보부부실채권 수익창출 방법 360 

11. 부실채권투자의 장점 368 

12. 권리분석 방법 372 

13. 배당표 작성이 중요 388 

14. 우량 물건 찾는 방법 및 가격협상 403 

15. 가격 협상과 AMP 408 

16. 부실채권 투자의 실패한 유형 414 

17. 부실채권이 잘 알려지지 않은 이유 418 

결어 419

CHAPTER 9❘ 명도 

명도에 들어가면서 422 

본론 422 

1. 명도의 의의 422 

2. 명도의 방법 423 

3. 명도비(이사비산정 426 

4. 점유자의 분석 429 

5. 명도의 절차 434 

6. 명도의 바람직한 자세 437 

7. 명도의 다양한 사례 440 

결어 446 

<참고문헌> 447

 

 

 

 

경매에는 3법칙이 있다.

 

첫 번째열심히 배워야 한다

최소한 기본적인 권리분석은 할 수 있어야 된다.

권리분석을 잘못하면 입찰보증금을 압수당하는 아픔을 겪게 된다.

적게는 몇십만 원에서부터 많으면 몇억 원까지 되는 금액을 한 순간,

눈앞에서 날리게 되는 엄청난 충격을 받게 된다.

 

두 번째발품을 열심히 팔아야 된다.

경매를 열심히 하는 사람 중에는 신발을 매달 바꾸는 사람이 있다.

그만큼 열심히 다닌다는 것이다경매의 속설에

아무리 좋아보이는 물건도 현장을 가보지 않고는

절대로 입찰하지 마라는 말이 있다필자도 공감하는 말이다.

 

세 번째사람 만나는 것을 두려워해서는 안 된다.

많은 사람과 부딪쳐야 한다는 것이다부딪치다 보면 문제가 풀리게 된다.

아무리 생각을 많이 해도 부딪치지 않으면 문제는 해결되지 않는다.

일단 권리분석을 끝냈으면쓸데없는 걱정과 두려움은 무용지물일 뿐,

장비같은 담대함으로 현장의 사람들과 부딪치는 것이 문제 해결의 지름길이다.

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